En partenariat avec Marjorie Desmarcheliers, courtière immobilière résidentielle
La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens – une loi fédérale visant à réguler le marché immobilier en restreignant l’achat de biens résidentiels par des individus non résidents – est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 pour une période de 2 ans. Cette loi, adoptée pour répondre à la crise de l’accessibilité au logement et à la hausse des prix immobiliers, suscite à la fois intérêt et interrogations.
La perception dominante parmi les personnes que j’ai récemment consultées au sujet de cette loi est qu’en l’absence de la citoyenneté canadienne ou du statut de résident permanent, l’accession à la propriété devient un rêve inaccessible, du moins jusqu’au 31 décembre 2024. Heureusement, cette croyance n’est pas entièrement fondée. Parallèlement à l’adoption de cette loi, le gouvernement a également mis en place un règlement d’application définissant plusieurs exceptions notables à cette restriction. Ces exceptions, qui ont été étendues et précisées depuis le 27 mars 2023, ouvrent des possibilités pour les non-Canadiens désireux d’acheter une propriété résidentielle sous certaines conditions, augmentant ainsi les opportunités pour les nouveaux arrivants souhaitant s’établir au Canada. Le présent article a pour objectif de détailler et d’élucider ces exemptions, offrant ainsi une perspective plus nuancée de cette réglementation récente.
1. Travailleurs temporaires. En tant que résident temporaire travaillant au Canada, vous pourriez être éligible à l’achat d’un bien immobilier si vous répondez aux critères suivants:
● Détention d’un permis de travail valide ou autorisation de travail au Canada.
● Possession d’un permis ou d’une autorisation de travail restant valable pour une durée de 183 jours ou plus après la date d’achat de la propriété, c’est-à-dire la date de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
2. Étudiants internationaux. Si vous êtes un étudiant international non actif professionnellement au Canada, vous pouvez envisager d’acheter un bien immobilier en respectant les conditions ci-après :
● Inscription dans un programme d’études accrédité dans un établissement d’enseignement reconnu, conformément au Règlement sur l’immigration et la protection des réfugiés.
● Soumission de déclarations de revenus canadiennes pour chacune des cinq années fiscales précédant l’année d’achat.
● Présence au Canada pour au moins 244 jours durant chacune des cinq années civiles précédant l’année d’achat (i.e. la date de la signature de l’acte de vente).
● Acquisition d’un immeuble résidentiel dont le coût n’excède pas 500 000 dollars canadiens.
3. Exemption pour les couples et conjoint(e)s de fait. Une clause importante de la loi concerne les époux ou conjoints de fait. Dans le cas où un non-Canadien envisage d’acquérir une propriété résidentielle au Canada conjointement avec son époux ou conjoint de fait, la loi offre une exemption. Cette exemption s’applique si l’époux ou le conjoint de fait est soit un citoyen canadien, soit un résident permanent, ou s’il répond à l’une des exemptions prévues par la loi. Cette disposition permet aux couples mixtes de naviguer plus facilement sur le marché immobilier canadien, en favorisant l’achat conjoint de propriété résidentielle.
4. Exceptions pour les grands immeubles et zones hors agglomérations. La loi présente des nuances importantes en termes de types d’immeubles concernés. Elle ne s’applique pas aux immeubles de grande taille et à ceux situés hors des zones densément peuplées. Plus précisément, les non-Canadiens sont autorisés à acquérir des immeubles résidentiels qui comportent quatre logements ou plus. De même, tout immeuble résidentiel situé à l’extérieur des Régions Métropolitaines de Recensement (RMR) ou des agglomérations de recensement, telles que définies par la Classification géographique type de 2021 de Statistique Canada, est exempté de cette restriction.
Les RMR et agglomérations de recensement sont déterminées par la proximité de municipalités adjacentes autour d'un centre de population principal. Vous pouvez vérifier si une propriété se situe dans une RMR ou une agglomération de recensement au lien suivant: vérifier une adresse.
5. Exception pour les terrains vacants. La loi ne s’applique pas aux terrains vacants et ce, même s’ils sont en zone résidentielle.
6. Achat d’immeubles résidentiels pour aménagement : Le règlement prévoit une exemption spécifique pour l’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens dans le but d’aménagement. La définition d’« aménagement », selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), englobe un large éventail d’activités. Il s’agit du processus d’évaluation, de planification, de modification ou d’amélioration d’un immeuble résidentiel ou du terrain sur lequel il est situé, incluant le réaménagement d’immeubles existants.
Cette définition est suffisamment large pour couvrir divers types d’aménagements, sans se limiter à l’obtention d’une utilisation optimale de l’immeuble. Pour être qualifiée d’aménagement, une modification ou une amélioration doit être plus substantielle que de simples réparations ou rénovations. Elle peut impliquer un changement dans l’utilisation de la propriété, comme le passage à une utilisation commerciale, industrielle, résidentielle, de détail, de bureau, agricole, ou d’extraction de ressources.
La SCHL précise également que les activités telles que les réparations mineures, les rénovations standards ou les modifications légères d’un immeuble résidentiel existant ne constituent généralement pas un aménagement. Par contre, des projets d’une certaine ampleur, équivalant à la construction d’un nouvel immeuble ou à un changement significatif dans l’utilisation de la propriété, seraient considérés comme un aménagement. Exemples de telles modifications incluent la création de nouveaux espaces habitables ou fonctionnels autonomes ou une transformation majeure de l’usage de la propriété.
Ces précisions offrent une meilleure compréhension de ce qui peut être considéré comme un aménagement.
En conclusion, il est essentiel de comprendre que la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens ne constitue pas un obstacle absolu pour les nouveaux arrivants souhaitant devenir propriétaires, à condition de respecter certaines conditions spécifiques. En effet, cette législation, tout en imposant des restrictions, prévoit diverses exemptions permettant aux non-résidents de s’engager dans le marché immobilier canadien. De plus, les non-Canadiens éligibles aux exceptions peuvent explorer des options telles que le programme de location-achat offert par Homr, offrant ainsi une voie alternative vers la propriété.
Si vous avez des doutes sur votre éligibilité ou si vous souhaitez obtenir des éclaircissements quant à votre situation particulière par rapport à cette loi, il est fortement conseillé de consulter un courtier immobilier professionnel, un notaire ou un avocat. Ce dernier peut vous fournir des conseils avisés et vous aider à naviguer dans le cadre de ces réglementations.
Nous espérons que cet aperçu des exemptions à la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens vous a apporté une meilleure compréhension de vos possibilités en tant que non-Canadien désirant acquérir une propriété au Canada.
À bientôt,
Véronique Gaumond-Carignan, PDG et Cofondatrice de Homr Solutions
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